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Avocat pour vente immobilière à Rezé, Nantes

LA VENTE D'UN IMMEUBLE EXISTANT

Vendre ou acheter un bien immobilier est un Acte de disposition. C'est une opération économique comportant des risques juridiques, elle est donc strictement encadrée. Plusieurs acteurs vont intervenir dans la vente, et notamment les Notaires et les Agents Immobiliers.  

Un bien immobilier peut être acheté ou vendu de diverses manières : de particulier à particulier, par l'intermédiaire d'une Agence Immobilière, d'un Notaire, aux enchères judiciaires lors d'une saisie immobilière, ou encore via la cession de parts de SCI

1. Les formalités de la vente immobilière

1.  La promesse de vente

La promesse de vente est une promesse unilatérale faite par le vendeur du bien immobilier. Elle signifie que le vendeur accepter de vendre le bien à l'acquéreur qui aura "levé l'option" c'est-à dire accepté l'offre faite. La promesse unilatérale de vente engage le vendeur. 

La promesse de vente doit être limitée dans le temps et enregistrée auprès de la recette des impôts dans les 10 jours suivants sa signature. 

En contrepartie, le futur acquéreur doit verser une somme de 10% du prix de vente au titre de l'indemnité d'immobilisation. L'immobilisation signifie que pendant la période déterminée, le vendeur ne peut ni proposer le bien à un autre acquéreur, ni renoncer à sa promesse de vente. 

2. L'offre d'achat

Lorsqu'un futur acquéreur trouve un bien immobilier qui lui convient, il doit faire une proposition d'achat au vendeur : proposer un prix. Celui-ci est négociable selon la volonté des parties à la vente.

Il est important de savoir que l'offre d'achat faite par le potentiel acquéreur l'engage juridiquement et qu'elle peut être limitée dans le temps. Le potentiel acquéreur est lié par l'acceptation de l'offre du vendeur si elle est faite dans le délai déterminé et à défaut dans un délai raisonnable. Il est important d'y insérer des conditions suspensives (obtention d'un prêt par exemple). 

Attention, dans l'offre d'achat, le vendeur ne peut demander à l'acheteur le versement d'aucune somme, à défaut l'offre sera nulle (article 1589-1 Code civil).

Si l'offre n'est pas acceptée, l'acquéreur écarté n'est plus lié par le prix d'achat proposé. Au contraire, si l'offre est acceptée par le vendeur, l'acquéreur devra signer le compromis de vente. En effet, le principe veut que la vente est conclue dès accord entre les parties sur la chose (le bien immobilier) et sur le prix (celui proposé et accepté). 

Le compromis de vente aura vocation à déterminer les modalités de la vente immobilière.

3. Le compromis de vente 

Le compromis de vente est juridiquement un "avant-contrat", le contrat définitif étant matérialisé par la réitération de la vente par acte authentique. Pour signer le compromis de vente, chaque partie peut être assisté de son propre notaire. 

Le compromis de vente prévoit les modalités de la vente et donne les informations principales sur le bien et le prix. 

En règle général, il est demandé à l'acquéreur de verser entre 5% et 10% du prix de vente à titre de dépôt de garantie, entre les mains du Notaire chargé de la vente. Ce versement correspond à un acompte en cas de réitération de la vente et d'indemnisation en cas d'échec de la vente au profit du vendeur, lorsque l'acquéreur a refusé la vente au-delà du délai légal ou n'a pas exécuté ses obligations. 

Le compromis de vente une fois signé par les parties leur est notifié (par lettre recommandée avec avis de réception ou par Huissier) ce qui ouvre un délai de 10 jours aux acquéreurs pour se rétracter. 

Le vendeur a également l'obligation d'informer les acquéreurs sur le bien immobilier et de fournir à ce titre un diagnostic technique comprenant les superficies du bien, les risques d'exposition au plomb, le diagnostic amiante, un état parasitaire, un diagnostic des performances énergétiques, l'état des risques énergétiques, des risques naturels et technologiques, l'état des installation de gaz, d'électricité si elles datent de plus de 15 ans, et encore le certificat d'urbanisme.

Dans le cadre d'une offre de vente ou d'achat acceptée, ou encore d'un compromis de vente, si l'une des parties renonce à la transaction, en dehors des délais légaux et alors que les conditions suspensives sont réalisées, elle peut être contrainte d'y procéder par voie de justice. Elle devra certainement régler également des dommages et intérêts à l'autre partie pour les préjudices subis du fait de l'inexécution de ses obligations. 

4. Les clauses qui peuvent être insérées dans un avant contrat de vente 

  • Les conditions suspensives

Il est possible et d'ailleurs conseillé d'insérer dans l'avant-contrat (promesse de vente, offre d'achat ou compromis de vente) des conditions suspensives. 

Les conditions suspensives ont pour vocation de suspendre la réalisation de la vente à la réunion de certaines conditions. La condition suspensive d'obtention d'un prêt ou encore d'un document d'urbanisme conditionne la vente. Si le prêt n'est pas obtenu ou le document d'urbanisme n'est pas transmis dans un certain délai, alors la vente n'aura pas lieu. Chaque partie redeviendra libre de tout engagement envers l'autre. 

Il peut s'agir également de la découverte d'une servitude grave ou l'exercice du droit de préemption d'une commune. Il est important de se faire conseiller par un Professionnel.

  •  Les clauses pénales ou de dédit

La clause pénale est une somme qui reste due à l'une ou l'autre des parties si l'autre se rétracte, à titre de dommages et intérêts. Quant à la clause de dédit, celle-ci est peu utilisée, mais permet aux parties de se rétracter sans motif à la vente en lassant à l'autre partie une somme convenue à l'avance. 

5. Le délai de rétractation des acheteurs

Le délai de rétractation à l'achat obligatoire est de 10 jours à compter du lendemain de la première présentation par lettre recommandée du compromis de vente ou de tout autre avant contrat. Ce délai s'exerce par lettre recommandée avec accusé de réception au vendeur. 

6. L'acte authentique de vente et les formalités de publicité

La réitération de la vente par acte authentique "acte notarié" est signée devant Notaire,  qui garde l'original et établit les copies de l'acte authentique et délivre une attestation Notariée. 

Avant la signature de l'acte authentique de vente, le Notaire vérifie l'existence d'un droit de préemption, la transmission des documents d'urbanisme, l'état hypothécaire du bien immobilier, l'existence de servitudes conventionnelles ; 

Le Notaire accomplit également les formalités de publicité, obligatoires dans le délai d'un mois à compter de la signature, pour rendre la vente opposable aux tiers. Une fois la vente publiée, aucune garantie ne peut être prise (Hypothèque) sur le bien vendu au nom du vendeur. 

C'est lors de la publication de la vente que sont acquittés le droit d'enregistrement, la taxe de publicité foncière et l'impôt sur les plus-values. Les garanties nécessaires à la vente sont également inscrites (privilèges du vendeur ou du prêteur de deniers). 

Il est important également de notifier cette vente auprès des compagnies d'assurance de l'acquéreur et le cas échéant du syndicat des copropriétaires, lorsque l'acquéreur a contracté un prêt immobilier. Le code des assurances prévoit que les créanciers hypothécaires et privilégiés peuvent bénéficier des indemnités d'assurance en cas de sinistre.

2. Les formalités complémentaires de la vente d'un lot de copropriété

La vente d'un lot d'un immeuble soumis au régime de la copropriété des immeubles bâtis nécessite des formalités supplémentaires. 

Tout d'abord, le Notaire doit obtenir du syndic de l'immeuble "l'état daté" permettant de connaitre l'état des dettes et créances du lot vendu, ainsi que divers renseignements afférents à celui-ci. Le Notaire devra les transmettre aux créanciers inscrits sur le bien le cas échéant. 

Le Syndic fera connaitre les sommes pouvant rester dues au syndicat des copropriétaires par le vendeur. eu titre du budget prévisionnel et au titre des autres postes. (Articles 44 et 45 du décret du 17 mars 1967). Il doit également préciser les sommes non encore exigibles incombant à l'acheteur. 

Le syndic doit délivrer un certificat datant de moins d'un mois certifiant que le vendeur est libre de toute obligation à l'égard du syndicat des copropriétaires. 

Si l'acquéreur est en défaut de paiement, il a trente jours à compter de la notification du Notaire pour régulariser sa situation. Le contrat de vente sera alors annulé aux torts de l'acquéreur.(Article 20 de la loi du 10 juillet 1965)

Si l'acquéreur ne donne pas ce certificat d'absence d'impayé, alors le Notaire donne avis de mutation au syndic par lettre recommandée, dans un délai de 15 suivant la vente. 

Dès que le syndic et l'acquéreur sont d'accord sur les sommes restant dues au titre des charges de copropriété, le Notaire débloque les fonds. A défaut d'accord dans un délai de trois mois, après opposition du syndic, le Notaire lui verse les fonds réclamés, sauf contestation en justice. 

Enfin, le Notaire devra notifier au syndic de l'immeuble toute vente de lots, d'une fraction d'un lot pour que la vente lui soit opposable. 

Ainsi, l'acquéreur devra régler toutes les charges de copropriété dont l'exigibilité est postérieure à la vente, sauf stipulation contraire dans l'acte de vente.  

3. La responsabilité des acteurs de la vente immobilière

Une vente immobilière peut faire naître des litiges, à l'occasion d'un défaut d'information ou de conseil du Notaire ou de l'Agent immobilier.

Le bien pourrait ne pas convenir aux besoins exprimés des acheteurs, ou encore des difficultés liées à la rédaction du compromis de vente faite par l'agence immobilière, notamment sur l'identification des lots vendus, 

Egalement, le Notaire engagera sa responsabilité en cas de difficulté relative à la vérification des titres de propriété, à une affectation irrégulière du lot,  aux informations sur les servitudes, les documents d'urbanismes ... 

Le syndic pourra quant à lui, voir sa responsabilité engagée s'il donne des renseignements lacunaires, incomplets ou erronés dans l'état daté fourni au Notaire, ou s'il omet une information essentielle telle qu'un procès en cours, le vote de travaux importants par l'assemblée générale avant la vente, la tenue d'une assemblée générale pendant les opérations de vente...

Il faut également faire attention à la clause d'exclusion de garantie des vices cachés qui permet au vendeur de ne pas dédommager l'acheteur pour les vices qu'il découvrirait postérieurement à la vente. Mieux vaut que l'acheteur se préserve un recours contre le vendeur en cas de découverte d'un vice qui préexistait à la vente mais dont le vendeur n' pas donné l'information. 

LES SPÉCIFICITÉS DES VENTES A CONSTRUIRE - VEFA

1. Le contrat de réservation

Le contrat de réservation est le contrat par lequel un acquéreur réserve un bien immobilier, qui n'est pas encore construit, sur la base d'un plan, pour en faire l'acquisition. 

Ce contrat prévoit les modalités de la vente, les étapes de la construction (date de livraison prévue), le prix prévisionnel, le descriptif du futur bien, certaines mentions obligatoires. 

Le contrat de réservation implique le versement par le réservataire d'un dépôt de garantie, de 5% du prix de vente si celle-ci intervient dans l'année et de 2% si la vente intervient dans un délai maximal de 2 ans suivant la signature du contrat de réservation. 

2. Le paiement du prix

Lors d'un achat sur plan, dans le cadre d'une vente en l'état futur d'achèvement (VEFA), un premier paiement est effectué à la signature de l'acte authentique de vente si les fondations sont achevées. Ensuite, les fonds sont débloqués en fonction de l'avancement des travaux (par tranches) et en fonction du type de garanties (extrinsèques ou intrinsèques)  fournies par le Promoteur pour assurer la livraison du bien immobilier. 

3. Les informations à savoir sur les garanties et assurances

Si l'immeuble vendu a moins de 10 ans ou a subi d'importants travaux en structure, l'acte de vente devra le mentionner, ainsi que l'existence ou non d'une garantie dommage-ouvrage. 

Egalement,le constructeur est responsable des désordres, non-conformités, malfaçons, non respect des règles de l'art et des vices cachés, retard dans les délais de livraison, selon les règles particulières applicables à chaque type de difficultés, afin d'engager la responsabilité des constructeurs.

Le Cabinet DESSEIN est à votre disposition à Rezé, pour vous assister dans le processus de vente immobilière que vous avez choisi, vous conseille et peut également participer à la réunion et la rédaction des actes nécessaires à la vente. Enfin, Maître DESSEIN, avocat en droit immobilier, vous assiste et vous représente dans le cadre des litiges relatifs à une vente immobilière. 

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