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Avocat en baux commerciaux à Rezé, Nantes

Maître DESSEIN vous reçoit, vous assiste et vous conseille, à Rezé, près de Nantes, dans le domaine spécifique des baux commerciaux. Le Cabinet vous assistera en matière de Conseil et de Rédaction d'actes pour gérer vos cessions, vos acquisitions et rédiger les actes nécessaires.  

Le contentieux des baux commerciaux connait plusieurs procédures : celle portant sur le loyer du bail commercial et celle portant sur les statuts, et l'exécution et la fin du bail commercial : le non paiement des loyers, l'expulsion du locataire ... Enfin, le sort du bail commercial  connait une procédure spécifique lorsque l'entreprise est en difficulté et subit l'ouverture d'un redressement ou d'une liquidation judiciaire. 

La procédure en révision et en renouvellement du loyer d'un bail commercial

Les baux commerciaux sont régis par les dispositions L145-1 et suivantes et R145-1 et suivantes du Code de commerce. Ils font l'objet d'une procédure spécifique et stricte devant le Juge des loyers : la procédure est écrite et sur mémoire. A défaut de notification (par lettre recommandée avec accusé de réception ou signification par huissier) d'un mémoire préalable à l'ensemble des parties, il s'agira d'un vice de fond et entraînera la nullité et donc l'extinction de l'intégralité de la procédure. 

C'est la notification de ce mémoire qui interrompt la prescription biennale en matière de loyers de baux commerciaux. Le contenu du mémoire préalable est fixé par les articles R145-24 et R145-25 du Code de commerce. 

Cette procédure devant le Juge des Loyers commerciaux débute donc par la notification d'un mémoire préalable à la procédure judiciaire, à l'initiative du demandeur au Greffe du Juge des loyers qui est le Président du Tribunal de Grande Instance. Ce mémoire contiendra les prétentions et arguments du demandeur. A réception, le Greffe avisera les parties par lettre recommandée avec accusé de réception. 

Le demandeur pourra également saisir la Commission Départementale de Conciliation. Celle-ci aura trois mois pour rendre un avis, à défaut elle sera automatiquement dessaisie. Si le Juge des Loyers est d'ores et déjà saisi, alors il devra surseoir à statuer dans l'attente de l'avis de ladite Commission. En matière de révision du bail et non de renouvellement cette étape n'est pas proposée, la Commission n'étant compétente que pour les litiges concernant les révisions de loyers. (articles L145-34 et D145-12 à D145-19 du Code de commerce)

Ensuite, le demandeur devra prendre une date auprès du Greffe, auquel il déposera son mémoire préalable, ses pièces et obligatoirement un plan des locaux. Le demandeur sera autorisé à assigner à jour fixe le défendeur. Il devra faire délivrer ladite assignation par exploit d'Huissier. Le Juge des loyers commerciaux ne pourra être valablement saisi par l'assignation qu'après que soit expiré un délai d'un mois, à compter de la notification du mémoire préalable. A défaut, la saisine du Juge sera irrecevable (article R145-28 du Code de commerce). 

Le Défendeur devra notifier un mémoire en réponse. S'en suivront éventuellement plusieurs échanges de mémoires, les parties faisant ainsi part de leurs prétentions et de leur argumentation sur la demande formulée. 

Si le Juge des Loyers ne s'estime pas suffisamment éclairé et à la demande de l'une des parties, une mesure d'instruction telle une expertise pourra être diligentée et désignera un expert judiciaire pour la diligenter.

Une fois que l'Expert judiciaire aura remis son rapport d'expertise à la juridiction, le Greffe en avisera les parties par lettre recommandée avec accusé de réception. Les parties devront notifier de nouveaux mémoires. Si tel n'est pas le cas, ils pourront régulariser la situation en notifiant un mémoire en cours de procédure,  tant que la juridiction n'aura pas statué. 

Puis les mémoires seront déposés au Greffe et le dossier sera plaidé et le Juge des Loyers pourra trancher le désaccord des parties sur le prix du loyer. La décision rendue fixera le prix du loyer révisé ou renouvelé, les intérêts dûs rétroactivement depuis la date de renouvellement ou la date de demande de révision du bail, les dépens, l'article 700 du CPC et l'exécution provisoire. Les parties pourront faire appel de la décision rendue.

Enfin, lorsque la décision sera devenue définitive, dans le cadre d'un bail renouvelé (et non d'une révision du bail), les parties auront la possibilité de faire valoir leur droit d'option pendant un délai d'un mois suivant la signification de la décision définitive (article L145-57 du Code de commerce): le bailleur pourra refuser le renouvellement et le preneur pourra également renoncer à celui-ci. Celui qui l'exerce supportera tous les frais de procédure (dépens avec expertise, article 700 CPC). 

Les procédures relatives à l'application du statut des baux commerciaux : exécution et fin du bail commercial

Pour l'application du statut des baux commerciaux, les procédures applicables sont celles de droit commun. Ainsi, toute procédure devant le Tribunal de Grande Instance, devant le Tribunal de commerce ou devant les juridictions d'appel se déroulent selon les règles procédurales habituellement applicables devant ces juridictions. 

Le sort du bail commercial en cas d'ouverture d'une procédure collective

Plusieurs procédures collectives sont envisageables lorsqu'une entreprise est en difficulté de paiement. Que se passe-t-il lorsque une procédure de sauvegarde, de redressement ou de liquidation judiciaire s'ouvre à l'encontre du locataire d'un local commercial ? 

  • Le bailleur doit impérativement déclarer ses créances nées antérieurement au jugement d'ouverture, même éventuelles ou futures, au passif de son locataire. A défaut, les créances seront inopposables à la procédure collective ouverte. Le bailleur, comme l'ensemble des créanciers, a deux mois à compter de la publication au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales (BODACC - L et R 622-24 Cco, L622-26 Cco)
  • Le bailleur a un privilège spécial mobilier sur les deux dernières années précédant le jugement d'ouverture de la procédure collective. (L622-16 Cco). Il bénéficie également d'un privilège pour l'année courante en cas de résiliation du bail (L622-16 Cco), ainsi qu'un privilège générale sur les créances postérieures au jugement d'ouverture (L6222-17 et L631-14 Cco)
  • Le bailleur ne peut plus engager de poursuites à l'encontre du locataire qui ne réglerait plus ses loyers et charges (L622-21 Code de commerce), ni même à l'encontre des co-obligés ou des garants, cautions pendant la période d'observation. (L 622-28 Cco). Néanmoins, le bailleur retrouve la possibilité d'agir en résiliation pour absence de paiement des loyers échus postérieurement au jugement d'ouverture. 
  • Cela a pour effet également de paralyser la clause résolutoire du bail commercial au profit du bailleur, sauf pour ce qui concerne les causes antérieures à l'ouverture de la procédure collectives autres que le défaut de paiement des loyers. 
  • Cela permet une compensation des créances connexes, issues d'un même contrat : il pourra y avoir compensation entre les loyers non réglés par le locataire et le dépôt de garantie qui sera conservé par le bailleur en compensation des loyers non réglés. (art. L622-7 Cco).  Attention, la Cour de cassation a prévu que l'imputation du dépôt de garantie doit se faire en priorité sur les loyers postérieurs à l'ouverture de la procédure collective. 
  • Pendant le plan de sauvegarde ou de redressement, le bail peut se poursuivre normalement et les loyers postérieurs au jugement d'ouverture doivent être réglés. les créances antérieures seront réglées selon les délais fixés dans le jugement. 
  • Pour le maintien de l'activité, le contrat de bail peut être cédé à un repreneur et devra l'être aux conditions en vigueur au jour du jugement d'ouverture, selon les règles de cession judiciaire. Le cédant reste débiteur principal des dettes nées antérieurement à la cession. 
  • En cas de liquidation judiciaire, le liquidateur pourra résilier le bail. Le bailleur pourra également le faire aux mêmes conditions que pour les procédures de sauvegarde et de redressement judiciaire. Une cession du bail commercial au titre d'une cession des actifs pourra également intervenir. Pour toutes actions ou questions relatives à votre bail commercial, que vous soyez bailleur ou preneur, contactez Maître DESSEIN, qui vous orientera et vous assistera pour mener au mieux la gestion de vos intérêts. 

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