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Rappel Gratuit

Avocat pour saisie immobilière à Rezé, Nantes

Maître Marie DESSEIN, Avocat au Barreau de Nantes, située à Rezé, vous conseille et vous assiste dans toutes les procédures civiles d'exécution nécessaires pour voir exécuter une décision de justice rendue et définitive. 

Vous êtes créancier d'une personne physique ou morale et elle refuse de vous régler. Il convient alors de solliciter la condamnation de votre débiteur à vous la rembourser. Cette décision devenue définitive, c'est-à-dire qu'elle n'est plus susceptible d'être remise en cause par voie de recours, vous êtes détenteur d'un titre exécutoire. Le titre exécutoire permet de demander l'exécution forcée de la condamnation prononcée et de mettre en oeuvre les procédures de saisies mobilières et immobilières en qualité de créancier poursuivant. 

Que vous soyez le débiteur saisi, le créancier poursuivant, un créancier inscrit ou un acquéreur potentiel, le Cabinet DESSEIN à Rezé vous assiste dans la votre procédure de saisie immobilière. 

La saisie de l'immeuble du débiteur ou du tiers détenteur

La procédure de saisie immobilière est régie par les articles L 311-1 et suivants et R 111-1 du Code des Procédures Civiles d'Exécution (CPCE). La créance du Créancier poursuivant devra être liquide, exigible et constatée dans un titre exécutoire. (L311-2 CPCE)

Une saisie immobilière peut être initiée à l'encontre du débiteur défaillant lui-même, s'il détient des droits réels sur un immeuble ou à l'encontre du "tiers détenteur". Le Tiers détenteur peut être celui qui a acquis un immeuble grevé d'un droit de suite, hypothéqué par exemple ou encore lorsqu'il donne un bien immeuble en garantie d'une dette d'autrui (autrefois appelé le cautionnement réel).

Les choix du saisi à l'audience d'orientation

Cette audience a pour objectif de vérifier la réunion des conditions de mise en oeuvre de la saisie immobilière, statuer sur les contestations et demandes incidentes.

Cette audience permettra au Juge d'autoriser éventuellement le débiteur à vendre amiablement son bien (cette demande ne nécessitant pas la représentation par avocat et pourra être faite même avant l'audience) ou au contraire ordonner la vente forcée de celui-ci. (R322-17, R322-20 CPCE)

A l'issue de l'audience, le JEX rendra un jugement d'orientation.


Les conditions permettant d'autoriser une vente amiable sont inscrites à l'article R222-15 du CPCE: le débiteur doit en faire la demande et le prix proposé doit être conforme aux prix du marché.

Cette demande suspend le cours de la procédure d'exécution, sauf le délai de déclaration de créances pour les créanciers inscrits (R322-20 CPCE).

Le dossier sera examiné dans un délai de 4 mois pour savoir si la vente amiable a pu être conclue. 

Le rôle du créancier poursuivant dans la procédure de saisie immobilière

Le créancier saisissant engage et mène la procédure

Le créancier saisissant, pour engager sa procédure de saisie immobilière, doit délivrer au débiteur et le cas échéant au tiers détenteur un commandement de payer valant saisie. Cette date de délivrance du commandement de payer est très importante, car elle débute officiellement la procédure judiciaire de saisie immobilière (R321-1 CPCE). 

Les effets de la délivrance du commandement de payer valant saisie : cela rend l'immeuble et les droits réels y afférents indisponibles pour le débiteur. Aucun acte postérieur n'est valable (nullité) et seuls les actes antérieurs publiés avant la date de délivrance du commandement de payer seront opposables au créancier poursuivant. Le débiteur devient séquestre judiciaire et gardien du bien.

En cas de bail conclu sur le bien objet de la saisie, seuls seront pris en compte les baux conclus avant la délivrance du commandement (321-4 CPCE). Les loyers seront immobilisés et pourront faire l'objet d'une opposition pour qu'ils soient versés par le locataire entre les mains d'un séquestre (huissier) ou à la Caisse des dépôts et consignations (CDC) et non entre les mains du débiteur saisi (L321-18 CPCE). 

Le commandement devra ensuite être publié au Fichier Immobilier dans un délai maximal de deux mois suivant sa date de délivrance (R321-6 CPCE). A défaut, le commandement sera caduc : il faudra recommencer la procédure. Pour faire constater la caducité, la partie la plus diligente devra saisir le JEX. 

Une fois publié, le commandement sera opposable aux tiers (L321-5 CPCE). 

Le créancier poursuivant prépare la vente

Le créancier poursuivant établit le Procès-verbal descriptif du bien passé un délai de 8 jours à compter de la délivrance du commandement (délai permettant au débiteur de régler sa dette avant mise en oeuvre de la saisie). Il doit être fait par Huissier de Justice. 

Ensuite le créancier poursuivant doit assigner le débiteur ou le tiers détenteur à une audience d'orientation à jour fixe.

L'assignation doit être délivrée dans un délai de deux mois à compter de la publication du commandement et compris entre 1 mois à 3 mois avant l'audience d'orientation. 

Le créancier poursuivant établit le Cahier des Conditions de Vente 

La délivrance de l'assignation ouvre également un second délai : celui du dépôt du cahier des conditions de vente au greffe du JEX dans les 5 jours ouvrables suivant l'assignation (même délai que pour dénoncer l'assignation aux créanciers inscrits). 

Le créancier poursuivant informe les créanciers inscrits

Pour infirmer les créanciers inscrits de la procédure de saisie, le commandement valant saisie,doit être dénoncé par Huissier aux créanciers inscrits, au plus tard le 5e jour ouvrable suivant la délivrance de l'assignation au débiteur.(R322-6 CPCE).

Dans un délai de 8 jours à compter de la dernière dénonciation, la mention de l'assignation et des dénonciations doit être portée en marge du commandement publié au service des hypothèques(R322-9 CPCE)

Les formalités des Créanciers inscrits dans la procédure de saisie immobilière

La dénonciation du commandement valant saisie aux créanciers inscrits leur ouvre un délai de deux mois pour déclarer leur créance à la procédure, à peine de déchéance de leur sûreté sur le bien.(R322-12 et L331-2 CPCE)

Chaque créancier déclarant devra faire obligatoirement appel aux services d'un avocat inscrit au barreau du Tribunal de Grande Instance devant lequel la procédure de saisie est engagée pour déclarer sa créance. 

En cas d'inscription de sûretés pendant la procédure de saisie, la déclaration de créance doit être déposée au greffe du JEX dans le délai d'un mois à compter de l'inscription de la sûreté et devra être dénoncée au débiteur et au créancier poursuivant, le jour même ou le premier jour ouvrable suivant. (R322-13 CPCE)

C'est à partir des informations qui auront été communiquées par les créanciers inscrits que le créancier poursuivant pourra proposer un projet de distribution du prix de l'immeuble après vente de celui-ci entre tous les créanciers (R322-14 CPCE). 

Se porter acquéreur d'un bien immobilier vendu aux enchères

Les personnes désirant se porter acquéreur d'un bien vendu aux enchères, doivent obligatoirement faire appel à un Avocat du barreau du Tribunal de Grande Instance qui propose le bien. Près de Nantes, Maître DESSEIN peut vous accompagner. 

Les potentiels acquéreurs doivent donner en garantie de paiement une caution bancaire irrévocable ou un chèque de banque d'au moins 10% du montant de la mise à prix et au minimum 3000 €. (R322-41 CPCE). 

L'adjudication : la vente du bien aux enchères

Le déroulement des enchères

Soit le Juge n'a pas autorisé de vente amiable, soit la vente amiable n'a pas pu être conclue. Il faudra alors procéder aux formalités de publicité pour attirer des potentiels acquéreurs (R 322-20 et s. CPCE), dans un délai de deux mois à un mois avant l'audience d'adjudication. 

Les enchères ont lieu au Tribunal de Grande Instance en audience publique. Le débiteur et les auxiliaires de justice intervenus à la procédure ne pourront pas se porter acquéreur. Seuls les Avocats peuvent porter des enchères et ne peuvent pas avoir plus d'un mandat sur un même bien. 

Les règles sont les suivantes : 

  • Si aucune enchère n'a été portée, le créancier poursuivant sera déclaré adjudicataire pour le montant de la mise à prix, 
  • Si une enchère a été portée par une personne, celle-ci deviendra donc adjudicataire, 

 Le Jugement d'adjudication

Le jugement d'adjudication est un contrat judiciaire constatant le transfert de propriété du bien saisi à l'adjudicataire. Il ne peut faire l'objet d'aucun recours et n'a pas l'autorité de la chose jugée. S'il tranche pour partie une contestation, alors seule cette partie sera susceptible d'appel. 

Le jugement devra être notifié par le créancier poursuivant à toutes les parties à la procédure. L'adjudicataire devra consigner le prix de vente et régler les frais liés à l'adjudication, ce qui purgera l'immeuble de tout privilège et hypothèque du débiteur. A défaut, la vente sera résolue de plein droit et les enchères seront réitérées. 

Le titre d'adjudication sera délivré par le Greffe et devra être publié à la Conservation des hypothèques, date à laquelle la vente sera opposables aux tiers. 

Ce jugement constitue un titre exécutoire suffisant pour expulser le débiteur saisi (L 322-13 CPCE)

La réitération des enchères

Il s'agit du recommencement de l'enchère initiale, lorsque l'adjudicataire n'a pas (R322-66 CPCE) : 

  • consigné le prix de vente, 
  • payé les frais de l'adjudication, 
  • payé les droits de mutation. 

La surenchère

Toute personne peut surenchérir une fois l'enchère terminée à aux conditions suivantes : 

  • Par acte d'avocat, ce qui donnera lieu à une audience, 
  • Déposé au greffe dans le délai de 10 jours maximum suivant l'adjudication,
  • L'augmentation proposée doit être d'au moins un dixième (1/10) du prix principal de la vente, 
  • L'acte doit être dénoncé par acte d'huissier ou d'avocat à l'adjudicataire initial, au saisi et au saisissant dans les trois jours de la déclaration, 
  • De même, le surenchérisseur devra justifier d'un chèque de banque ou d'une caution bancaire irrévocable. 

Attention, une surenchère ne peut être rétractée. Elle peut cependant être contestée dans un délai de 15 jours, ce qui donnera lieu à une nouvelle audience d'adjudication, qui devra intervenir dans un délai de deux à quatre mois (pour la publicité) de la déclaration de surenchère ou de la décision tranchant une éventuelle contestation. 

Enfin, "surenchère sur surenchère ne vaut". A l'issue du jugement d'adjudication suivant une surenchère, aucune surenchère ne pourra être effectuée par la suite. 

La répartition du prix de vente entre les créanciers chirographaires.

Les créanciers privilégiés sont désintéressés de leurs créances en premier selon un ordre établi par la loi. Ensuite, les créanciers chirographaires (sans privilège) sont désintéressés. 

En cas de pluralité de créanciers chirographaires et d'une vente à un prix trop bas pour tous les désintéresser, une procédure spécifique est prévue. Elle est appelée "Procédure de distribution des deniers" (article R251-1 du CPCE). 

Le principe est la répartition du solde du prix de vente proportionnellement au montant de leur créance. 

Cette répartition est faite par un "agent chargé de la vente" (souvent l'huissier qui a procédé à la mesure 'exécution), dans le mois qui suit la vente ou la consignation. Un projet de répartition est notifié au débiteur et aux créanciers. Le projet deviendra définitif en l'absence de contestation dans un délai de 15 jours. 

En cas de contestation, une tentative de conciliation est organisée dans le mois suivant. En cas d'accord, il en est dressé acte. A défaut, l'Huissier l'acte également et le transmets au Juge de l'exécution, qui décidera de la répartition. (article R 251-8 CPCE)

Il est dans ce cas possible de faire appel dans un délai de 15 jours de la signification de la décision de répartition. 

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