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Avocat pour le recouvrement de loyer impayé à Rezé, Nantes

Avocat au Barreau de Nantes, exerçant à Rezé, Maître Marie DESSEIN vous conseille et vous assiste dans toutes procédures relatives à la contestation et au recouvrement de loyers.

Vous êtes propriétaire et votre locataire ne règle plus son loyer ou au contraire vous êtes locataire et vous voulez faire valoir vos droits dans le cadre d'une procédure de contestation ou de recouvrement de loyers. Le Cabinet DESSEIN, avocat en droit immobilier à Rezé vous propose de vous assister dans vos démarches pré-contentieuses et judiciaires. 

Quelles sont vos obligations en matière de paiement des loyers ?

Le locataire a deux obligations principales : entretenir votre logement et surtout régler ses loyers à la date convenue et inscrite dans le contrat de bail. Il s'agit d'une obligation à la fois imposée par la loi (légale) et imposée par votre contrat de bail (conventionnelle).

Il a été jugé à plusieurs reprises qu'un léger retard de paiement n'était pas considéré comme un manquement du locataire à ses obligations pouvant justifier la résiliation de son bail. En cas de retard de paiement, une sommation de payer pourra vous être signifiée et des intérêts peuvent être appliqués à compter de cette sommation.

Même lorsque votre propriétaire manque à ses obligations à votre égard, vous ne pouvez pas décider seul de ne plus régler vos loyers, sauf à risquer une procédure en recouvrement pouvant aller jusqu'à votre expulsion. (En matière de locaux non meublés : article 7 de la loi du 6 juillet 1989).

Une exception cependant, lorsque le locataire est empêché d'user des lieux loués, ce que l'on appelle une "exception d'inexécution", qui peut être alors opposée au bailleur en cas de manquement de celui-ci à son obligation de délivrance, dès lors que les locaux ont en réalité inhabitables. Il faudra alors faire constater par Huissier ou par le biais d'une expertise, l'insalubrité ou l'absence de respect des normes relatives au logement décent.

Cependant, en cas de litige avec son bailleur, notamment, si celui-ci ne délivre pas un bien conforme à sa destination contractuelle, le locataire, la possibilité de saisir le Tribunal d'Instance afin qu'il vous octroie l'autorisation de consigner vos loyers à la Caisse des dépôts et consignations, ce qui démontrera votre bonne foi dans le paiement et sanctionnera votre propriétaire afin qu'il régularise ses manquements. Il faudra cependant au préalable informer le bailleur de ce projet de bloquer les sommes dues par lettre recommandée avec accusé de réception, aux fins de répondre à l'obligation édictée par l'article 56 du Code de procédure civile : tenter une issue amiable au litige avant toute procédure judiciaire.

Afin de ne pas vous retrouver dans une situation qui vous serait préjudiciable, n'hésitez pas à contacter le Cabinet DESSEIN, avocat à Rezé, qui vous orientera sur vos droits et les actions envisageables, que vous soyez locataire ou propriétaire.

Quels sont les risques en cas de non-paiement des loyers ?

En cas de non-paiement de vos loyers et en l'absence de caractère inhabitable de votre logement, vous risquez que votre propriétaire engage une procédure en recouvrement de loyers. Il s'agira alors de demander au Tribunal d'Instance du lieu du logement qu'il condamne le locataire audit paiement, avec souvent des intérêts compte tenu du retard.

Cependant, cette procédure peut aller plus loin et il peut être sollicité par votre propriétaire la résiliation de votre bail pour manquement à l'une des obligations principales en qualité de locataire.

Dans la plupart des contrats, est insérée une clause résolutoire qui stipule que le bail sera résilié en cas de non-paiement du loyer. Cela signifie que le bail prendra fin et que vous n'aurez plus aucun droit et aucun titre pour continuer à occuper le logement. Le propriétaire demandera alors au Juge de constater l'acquisition cette clause pour mettre fin au bail.

Attention, si votre contrat de bail ne prévoit pas cette clause, le propriétaire pourra alors demander une résiliation judiciaire devant le Tribunal d'instance, ce qui aura le même effet : mettre fin au bail.

Une fois, la résiliation du bail prononcée, vous risquez une procédure d'expulsion si vous décidez de continuer tout de même à occuper le logement.

Quelles sont les différentes procédures de recouvrement de loyers ?

Plusieurs procédures de recouvrement sont envisageables :

L'action en injonction de payer : cette action permet d'exiger le paiement, sans mettre fin au bail. Elle sera portée devant le Tribunal d'Instance.

La Juridiction saisie rendra alors une ordonnance portant injonction de payer qui devra être notifiée au locataire. Celui-ci aura alors un délai d'un mois à compter de la notification pour s'y opposer. S'il ne le fait pas, alors le propriétaire, à l'issue de ce délai, pourra faire exécuter la décision par un Huissier de Justice qui procédera au recouvrement, au besoin en mettant en œuvre des mesures d'exécution forcée.

L'action en référé : dans le cas où une clause résolutoire est stipulée dans le contrat de bail, cela permettra une résiliation automatique du bail : si le locataire ou sa caution ne s'exécute pas amiablement, alors un Huissier de Justice leur délivrera un commandement de payer. À défaut de paiement dans les deux mois suivant le commandement de payer, le propriétaire pourra demander en référé le constat de l'application de la clause résolutoire.

L'action au fond devant le Tribunal d'Instance : vous pouvez également faire constater la clause résolutoire dans le cadre d'une action au fond qui sera cependant plus longue qu'en référé (juridiction de l'urgence). Si aucune clause résolutoire n'est stipulée dans le contrat de bail, alors il faudra en demander la résiliation judiciaire au fond.

Attention, la Juridiction n'est jamais tenue de constater la clause résolutoire ou ordonner la résiliation judiciaire du bail et peut accorder d'office des délais de paiement dans la limite de deux années, conformément à l'article 1343-5 du Code civil.

Il sera possible dans un même temps de pratiquer une saisie conservatoire pour éviter que le locataire organise son insolvabilité et ne puisse vous régler à l'issue de la procédure.

Bien que l'intervention de votre avocate de Rezé ne soit pas obligatoire devant le Juge des référés ou les Tribunaux d'instance, la multiplicité des procédures et des délais, les conditions impératives pour les mener à bien et la possibilité de solliciter des délais de paiement sont autant de paramètres à prendre en compte avant d'engager une procédure en recouvrement. Le Cabinet DESSEIN, avocat au barreau de Nantes, se tient à la disposition des propriétaires et locataires pour les orienter et les assister dans le cadre de ces procédures de recouvrement de loyers.

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